社區
透天社區也適用公寓大廈管理條例嗎？第53條：共同設施使用與管理具整體不可分性的集居地區，準用本條例
各自獨立使用的透天或多棟建築，只要共同設施的使用與管理具有整體不可分性而屬集居地區，管理及組織準用公寓大廈管理條例（第53條）。
條文（第53條）
〔官方〕「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」
（推論）判斷重點
〔推論〕關鍵在共同設施（例如社區道路、警衛室、中庭、汙水處理設施）的使用與管理是否整體不可分。各戶完全獨立、沒有共同設施的透天街廓，不一定符合。
（本文建議）成立前
〔推論〕先向縣市建管單位確認是否可依第53條報備，再準用第25條、第28條或第55條召開會議。
什麼是公寓大廈：第3條
〔官方〕第3條第1款規定，公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
〔推論〕透天社區每戶各自獨立，未必符合第3條的定義，所以才需要第53條的準用規定。
混合使用社區的分區管理：第26條
〔官方〕第26條規定，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定相關事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向主管機關報備。
準用後的財務：第18條、第10條
〔官方〕第18條第1項規定公寓大廈應設置公共基金；第10條第2項規定共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
〔推論〕準用後，社區的道路、警衛室、公園等共同設施，可依條例的財務機制管理。
透天社區的公共設施爭議
〔推論〕透天社區的社區道路、警衛室、景觀池若具有整體不可分性，準用條例後，相關違規可依第59條列舉事實及提出證據，報主管機關處理。〔官方〕第61條規定部分主管機關處理事項得委託或委辦公所辦理。
〔推論〕在是否準用尚有爭議時，住戶之間就管理費分攤、設施修繕費用的爭議，可以先到公所調解委員會協商（鄉鎮市調解條例第1條），調解除勘驗費外不收費（第23條）；若有人損壞共同設施，可依民法第184條求償。
〔官方〕第53條規定其管理及組織準用本條例之規定。〔推論〕準用後，社區可依條例成立管理委員會、訂定規約、設置公共基金，爭議處理也有條例的程序可循；在尚未成立管理組織之前，住戶可依第25條互推召集人。
- （本文建議）整理社區共同設施清單
- （本文建議）確認建照與使用執照的社區範圍
- （本文建議）洽縣市建管單位詢問準用
常見問題
準用後住戶要繳管理費嗎？
〔推論〕準用本條例後，公共基金與費用分擔依規約及區權會決議。
怎麼知道社區是否具整體不可分性？
〔推論〕第53條以共同設施之使用與管理具有整體不可分性為要件，由主管機關或法院依個案判斷；可洽縣市建築管理單位。
準用後可以成立管委會嗎？
〔官方〕第53條：其管理及組織準用本條例之規定。
住商混合大樓可以分開成立管委會嗎？
〔官方〕第26條規定符合要件的辦公、商場部分，得另行召開區分所有權人會議成立管理委員會。