物業管理
社區總幹事、物業人員要有證照嗎？公寓大廈管理條例第42至45條：委任領有登記證或認可證者，不得借證
管委會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員；管理服務人員應依核准類別執業，不得出借或借用認可證，受僱於公司者不得同時受聘於二家以上公司，並應參加訓練。
三十秒答案：條例用的是「得」，但證照有規範
〔官方〕第42條規定：「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務。」
〔推論〕條文用「得」，表示社區可以選擇委外或自己聘人；一旦委任或僱傭的是管理維護公司或管理服務人員，條例要求的是領有登記證或認可證者。
委任與僱傭差在哪：民法
〔官方〕民法第528條：「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」民法第482條：「稱僱傭者，謂當事人約定，一方於一定或不定之期限內為他方服勞務，他方給付報酬之契約。」
〔官方〕民法第535條規定，受任人受有報酬者，應以善良管理人之注意處理委任事務。
〔推論〕社區和物業公司簽約，較接近委任；社區直接聘用總幹事、保全或清潔人員，可能構成僱傭，進而涉及勞動法令。
管理維護公司的義務：第43條
〔官方〕第43條規定管理維護公司應依下列規定執行業務：
- 依規定類別，聘僱一定人數領有認可證之繼續性從業管理服務人員，並負監督考核之責
- 指派前款之管理服務人員辦理管理維護事務
- 依業務執行規範執行業務
管理服務人員的義務：第44條、第45條
〔官方〕第44條適用於受僱於管理維護公司的管理服務人員；第45條適用於前條以外的管理服務人員。兩條共同的要求如下，第44條另多一項不得同時受聘於二家以上之管理維護公司：
- 應依核准業務類別、項目執行管理維護事務
- 不得將管理服務人員認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業
- 應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓練
社區自己聘人時的勞動面
〔官方〕勞動基準法第2條第1款把勞工定義為受雇主僱用從事工作獲致工資者；第2款把雇主定義為僱用勞工之事業主、事業經營之負責人或代表事業主處理有關勞工事務之人。
〔推論〕社區直接僱用人員時，管委會是否為勞動基準法上的雇主，要看適用範圍與個案事實，本文不代為判斷；建議簽約前向縣市勞工局詢問。
（本文建議）簽物業合約前的檢查
〔推論〕條例要求的是證照與執業規範，合約內容仍須社區自己把關。
- 請物業公司出示登記證，派駐人員出示認可證，核對姓名與類別
- 合約寫明派駐人員更換時須通知管委會並提供新人員證件
- 約定服務範圍、工作時段、缺勤扣款與終止條件
- 保留每月工作紀錄與公共基金支出憑證
常見問題
社區自己聘總幹事也要證照嗎？
〔官方〕第45條規範受僱於公司以外之管理服務人員。〔推論〕具體哪些職務須領認可證，依第46條授權的管理辦法，本文未逐條核對，請洽縣市主管機關。
物業人員可以同時在兩家公司掛名嗎？
〔官方〕第44條第3款規定受僱於管理維護公司之管理服務人員不得同時受聘於二家以上之管理維護公司。
可以借別人的認可證上班嗎？
〔官方〕第44條第2款、第45條第2款都規定不得將認可證提供他人使用或使用他人之認可證執業。
物業公司處理事務不用心，社區能主張什麼？
〔官方〕民法第535條規定受有報酬的受任人應以善良管理人之注意處理事務。〔推論〕具體責任依合約與事實認定，可先調解或洽律師。