物業管理
社區找的物業公司要有執照嗎？公寓大廈管理條例第41條：管理維護公司須經許可、公司登記並領登記證
公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。管理服務人之委任、僱傭及監督屬管委會職務。
條文（第41條）
〔官方〕「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關申領登記證後，始得執業。」
管委會的角色
〔官方〕第36條第9款：管理服務人之委任、僱傭及監督，屬管理委員會之職務。
（本文建議）簽約前
〔推論〕簽約前請業者提供登記證與公司登記資料，並向主管機關公開資訊核對。
- 登記證是否有效
- 派駐人員是否具相關證照
- 合約的服務範圍、費用與解約條件
沒有證照營業的罰則：第50條
〔官方〕第50條規定，從事公寓大廈管理維護業務之管理維護公司或管理服務人員違反第42條規定，未經領得登記證、認可證或經廢止登記證、認可證而營業，或接受管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議決議之委任或僱傭執行管理維護服務業務者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令其停業或停止執行業務，並處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰；其拒不遵從者，得按次連續處罰。
公司本身的義務：第43條、第51條
〔官方〕第43條規定管理維護公司應依規定類別聘僱一定人數領有認可證之繼續性從業管理服務人員並負監督考核之責、指派前款人員辦理管理維護事務、依業務執行規範執行業務；第51條第1項規定違反第43條者，中央主管機關應通知限期改正，屆期不改正者，得予停業、廢止其許可或登記證或處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。
委任關係的注意義務：民法
〔官方〕民法第528條規定，稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；第535條規定，受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。
〔推論〕社區與物業公司的關係，除了條例，也受民法委任規定與合約約束。
物業公司出問題時
〔官方〕第50條規定未領登記證而營業者，由直轄市、縣（市）主管機關勒令停業並處四萬元以上二十萬元以下罰鍰；第51條規定違反第43條者，由中央主管機關通知限期改正。〔推論〕發現派駐公司沒有登記證，可以向主管機關反映。
〔推論〕物業人員疏失造成社區財物損失，社區可依合約與民法第535條、第184條主張；與物業公司就賠償或提前解約協商時，可以先到公所調解委員會聲請調解（鄉鎮市調解條例第1條）。
- （本文建議）合約寫明損害賠償與終止條件
- （本文建議）保留每月服務紀錄
- （本文建議）定期核對派駐人員認可證
常見問題
只請保全不請物業可以嗎？
〔推論〕保全業另依保全業法；兩者的許可依據不同，本文未整理保全業法。
怎麼確認公司有登記證？
（本文建議）請公司出示中央主管機關核發的登記證，並向縣市主管機關或內政部相關網站查詢；派駐人員則出示認可證。
找到沒證照的公司，社區會被罰嗎？
〔官方〕第50條處罰的是未領證而營業的管理維護公司或管理服務人員。〔推論〕社區仍可能面臨服務品質與責任歸屬的風險。
證照的細節規定在哪？
〔官方〕第46條規定管理維護公司及管理服務人員之資格、登記證與認可證之申請與核發等事項之管理辦法，由中央主管機關定之。