惡鄰
惡鄰居可以被趕走嗎？公寓大廈管理條例第22條：3個月不改善，依區權會決議訴請強制遷離或出讓
住戶再度積欠費用達區分所有權總價1%、經依第49條第1項第1款至第4款處罰後仍不改善或續犯、或其他違反法令或規約情節重大，管委會促請改善3個月未改善，得依區權會決議訴請法院強制遷離；屋主得訴請出讓，判決確定3個月不出讓可聲請拍賣。
三種情形（第22條第1項）
〔官方〕住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：
- 積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者
- 違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者
- 其他違反法令或規約情節重大者
屋主：強制出讓（第22條第2項、第3項）
〔官方〕前項之住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，得聲請法院拍賣之。
〔官方〕拍賣所得，除其他法律另有規定外，於積欠本條例應分擔之費用，其受償順序與第一順位抵押權同。
門檻很高（本文建議）
〔推論〕要件包含促請改善、3個月期間、區權會決議與法院判決，屬最後手段。噪音、垃圾等日常糾紛，先依第16條請管委會制止並向主管機關檢舉，或向公所調解委員會申請調解。
第2款的前提：先被第49條處罰
〔官方〕第22條第1項第2款的要件，是違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。第49條第1項第1款至第4款分別是：區分所有權人對專有部分之利用違反第5條；住戶違反第8條第1項或第9條第2項關於變更使用限制規定，經制止而不遵從；住戶違反第15條第1項擅自變更使用；住戶違反第16條第2項或第3項規定。
〔推論〕所以只是吵鬧、亂丟垃圾等第47條的情形，不在第2款範圍；第3款的其他違反法令或規約情節重大者，則由法院個案認定。
無權占有人也適用：第24條
〔官方〕第24條第2項規定，公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務；第3項規定，無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。
管委會不作為的罰則
〔官方〕第48條第2款：管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第22條所定促請改善或訴請法院強制遷離或強制出讓該區分所有權之職務者，處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰。
〔推論〕條文用無正當理由，所以管委會評估後認為證據不足而暫不起訴，未必構成違反；但宜在會議紀錄中說明理由。
走到強制遷離之前
〔推論〕第22條是條例中最重的手段，進入訴訟前，管委會手上要有完整紀錄：第49條的罰鍰處分書、三個月促請改善的書面、區分所有權人會議決議。〔官方〕第59條規定得列舉事實及提出證據，報主管機關處理，罰鍰處分就是透過這個程序產生的。
〔推論〕遷離訴訟耗時，若爭議核心其實是噪音或漏水造成的損失，受害住戶可以另依民法第184條請求賠償，也可以先到公所調解委員會協商（鄉鎮市調解條例第1條），調解成立經法院核定後與確定判決同一效力（第27條）。
- （本文建議）建立違規事件時間表
- （本文建議）保存每次罰鍰處分書影本
- 有暴力或威脅行為時立刻撥110
常見問題
〔本文自行計算〕總價1,000萬元的房子，再度積欠多少才符合第1款？
1,000萬×1%＝10萬元，且必須是經強制執行後再度積欠。
促請改善要多久？
〔官方〕第22條第1項：由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，才得依區分所有權人會議之決議訴請法院。
一定要開區權會嗎？
〔官方〕第22條第1項、第2項都寫明依區分所有權人會議之決議。〔推論〕管委會不能自行決定起訴強制遷離。
判決後屋主不賣怎麼辦？
〔官方〕第22條第2項：於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。