鄰里
樓上外牆磁磚、冷氣架掉下來砸到人或車，誰要賠？民法第191條：工作物所有人推定負責，除非證明設置保管無欠缺
民法第191條：土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任；但對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生已盡相當之注意者，不在此限。建築法第77條：建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
三十秒答案
〔官方〕民法第191條第1項規定，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。
〔推論〕被砸到的一方不必先證明屋主哪裡沒做好；條文把責任先放在所有人身上，所有人要免責，得自己舉出但書的情形。
所有人怎樣可以免責
〔官方〕同條第1項但書：其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。
〔推論〕三種情形擇一：設置保管本來就沒問題、損害和欠缺無關、已盡相當注意。屋主平時有定期檢查外牆並留下紀錄，在這裡就有用。
〔推論〕颱風或地震造成掉落時，仍要看外牆原本有沒有空鼓、鏽蝕等欠缺；天災不會自動讓所有人免責。
工作物包括什麼
〔推論〕條文寫的是建築物或其他工作物，所以外牆磁磚、招牌、冷氣室外機支架、鐵窗、圍牆都可能落在範圍內。
〔官方〕建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。
〔推論〕冷氣室外機若由房客自行加裝，對支架有維護義務的也可能包括使用人；誰是最終該負責的人，看第191條第2項。
賠完可以向別人求償
〔官方〕第191條第2項規定，前項損害之發生，如別有應負責任之人時，賠償損害之所有人，對於該應負責者，有求償權。
〔推論〕例如冷氣架是安裝業者施工不良，屋主先賠給被砸到的車主，再向業者求償。被害人不用等屋主和業者先算清楚。
公寓大樓的外牆
〔官方〕公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。
〔推論〕大樓外牆多屬共用部分，掉落時可能由全體區分所有權人共同負責，管委會負責修繕；自己加裝的鐵窗、招牌則回到各戶自己。
〔本文自行計算〕車主修車費8萬元、外牆屬共用部分且由公共基金支付：若公共基金不足，再依各戶應有部分比例分擔，例如應有部分2%的住戶分擔1,600元。
（本文建議）磁磚砸到人或車之後
〔推論〕有人受傷先撥119，外牆持續剝落時撥110請警方協助圍起危險區域；危險外牆可撥1999通報縣市建管單位。
〔官方〕民法第197條第1項規定，因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。
〔推論〕被害人和屋主住在同一棟大樓、爭的是共用外牆的管理時，屬於民事訴訟法第403條第1項第4款區分所有人相互間因共同部分管理發生的爭執，起訴前應經法院調解；外人路過被砸，則可直接向公所調解委員會聲請調解。
- 拍下掉落物、原本的位置與受損情形，記下時間
- 保留就醫單據、修車估價單
- 查清外牆屬於哪一戶或共用部分，書面通知屋主或管委會
- 兩年時效內提出請求
常見問題
颱風天磁磚被吹落，屋主還要賠嗎？
〔官方〕第191條第1項但書：損害非因設置或保管有欠缺，或已盡相當之注意者，不在此限。〔推論〕要看外牆原本有沒有欠缺，不是只要有颱風就免責。
我是房客，冷氣架掉下來誰負責？
〔官方〕建築法第77條第1項：建築物所有權人、使用人應維護建築物構造及設備安全。〔推論〕被害人可先向所有人請求，所有人再依第191條第2項向應負責之人求償。
被砸到的車主要證明屋主有過失嗎？
〔推論〕第191條由所有人負責，所有人要免責時須證明但書情形，被害人不必先證明欠缺。
〔本文自行計算〕事情發生在2026年10月1日，最晚什麼時候要請求？
〔官方〕民法第197條第1項：知有損害及賠償義務人時起二年間不行使而消滅。〔本文自行計算〕當天就知道是哪一戶，二年後是2028年10月1日前後，以民法期間計算規定為準。
大樓外牆磁磚空鼓，可以要求管委會先修嗎？
〔官方〕公寓大廈管理條例第10條第2項：共用部分之修繕由管理負責人或管理委員會為之。〔推論〕可以書面向管委會提出，並請求列入區分所有權人會議討論修繕經費。