產權
房子可以和土地持分分開賣嗎？公寓大廈管理條例第4條：專有部分不得與共用部分及基地應有部分分離移轉
區分所有權人對專有部分得自由使用、收益、處分並排除他人干涉，但法律另有限制；專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
條文（第4條）
〔官方〕「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」
〔官方〕「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」
實際意義
〔推論〕買賣或抵押房屋時，公設持分與土地持分必須一起移轉或設定；不能只賣房屋保留土地，也不能只拿土地持分去抵押。
〔官方〕「區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉」（第19條）。
和民法所有權的關係
〔官方〕民法第765條規定，所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。
〔推論〕條例第4條第1項的除法律另有限制外，和民法第765條的法令限制是同一個思路：所有權很大，但不是沒有邊界。
利用上的限制：第5條
〔官方〕第5條規定，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為；違反者依第49條第1項第1款處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰。
〔推論〕第4條管的是能不能分開賣，第5條管的是怎麼用；兩條都限制專有部分。
買方要承接的事：第24條
〔官方〕第24條第1項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
〔推論〕因為專有部分不能和共用部分、基地分開移轉，買方一次承接的是整包權利義務，包含規約。
公共基金也一起走
〔官方〕第19條規定，區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
買賣登記出問題時
〔推論〕第4條第2項的分離移轉限制，是地政機關辦理登記時就會審查的事項；若交易文件把專有部分和基地持分拆開，宜先洽地政事務所。〔官方〕民法第184條第1項前段規定，因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
〔官方〕鄉鎮市調解條例第1條規定公所調解委員會辦理民事事件，第23條規定不收費。〔推論〕買賣雙方或仲介對持分範圍有爭議，可以先聲請調解；若是社區內違規使用專有部分，則依第59條報主管機關處理。
〔官方〕第24條第1項規定繼受人應於繼受前請求閱覽或影印第35條所定文件。〔推論〕買方在簽約前一併確認規約對車位、約定專用部分的記載，可以減少交屋後的持分爭議。
- （本文建議）核對建物與土地謄本的持分
- （本文建議）確認車位登記方式
- （本文建議）簽約前請地政士說明
常見問題
自由處分有什麼限制？
〔官方〕第4條第1項保留法律另有限制。〔推論〕第15條（用途）、第16條（公共安寧）等規定都是限制。
可以只賣地下室車位給外人嗎？
〔推論〕車位若屬共用部分的應有部分，依第4條第2項不得與專有部分分離移轉；是否屬專有部分要看登記與圖說，建議洽地政事務所。
可以只拿房子去抵押、不含土地嗎？
〔官方〕第4條第2項規定，專有部分不得與基地所有權或地上權之應有部分分離而設定負擔。
規約可以排除第4條嗎？
〔推論〕第4條是法律規定，第23條第1項規約的範圍以法令另有規定者除外，規約不能排除。