社區組織
大樓管委會不該做的三件事：違反規約決議、帳目不公開、越權處分住戶權益
大樓管委會受區分所有權人會議監督，權限有其界線；本文整理管委會最不該做的三件事：作出違反條例或規約的決議、不公開帳目、越權處理住戶的專有部分，以及住戶的因應方式。
三十秒答案
〔官方〕公寓大廈管理條例第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議；第39條規定管理委員會應向區分所有權人會議負責。
〔推論〕因此管委會不該做的三件事可以整理為：作出違反條例或規約的決議、不公開或不移交帳目、越權處分住戶的專有部分或權益。
（本文建議）住戶發現管委會有這些情形時，先保留證據，再依規約與條例的程序處理。
第一件：違反條例或規約的決議
〔推論〕例如管委會自行決定大幅調漲管理費、變更共用部分用途或對住戶處以規約沒有規定的罰款，都可能超出權限。
〔官方〕公寓大廈管理條例第25條規定，區分所有權人會議由全體區分所有權人組成，重大事項應由區分所有權人會議決議。
（本文建議）對決議有疑義時，查閱規約與歷次區分所有權人會議紀錄，確認決議是否有依據。
第二件：帳目不公開
〔官方〕公寓大廈管理條例第20條規定，管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管委會改組時移交。
〔官方〕同條例第36條列有管理委員會之職務，包括收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，以及會計憑證、會計帳簿、財務報表等的保管。
〔推論〕帳目不公開，住戶無法監督公共基金的使用，是常見爭議的來源。
第三件：越權處分住戶權益
〔推論〕管委會的權限主要在共用部分與社區事務的管理，住戶專有部分的使用，原則上由區分所有權人自行管理，管委會不宜擅自進入或處分。
〔官方〕公寓大廈管理條例第16條規定住戶不得任意棄置垃圾、排放污染物或發生喧囂等行為；住戶違反時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
〔推論〕也就是說，管委會面對住戶違規，應依程序制止與報請處理，而不是自行處罰或採取強制手段。
罰則
〔官方〕公寓大廈管理條例第48條規定，管理負責人、主任委員或管理委員有該條所列無正當理由未依規定執行職務等情形者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並限期改善。
〔推論〕這是行政罰，由直轄市、縣市主管機關處理，不影響住戶另依民事程序主張權利。
（本文建議）向主管機關檢舉時，附上公告紀錄、請求紀錄與管委會的回覆。
住戶的因應方式
〔推論〕住戶可以先以書面向管委會請求說明或閱覽資料，再於區分所有權人會議提出議案，必要時向主管機關檢舉或申請調處。
〔官方〕公寓大廈管理條例第59條之1規定，直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請專家等組成公寓大廈爭議事件調處委員會。
（本文建議）調處不成時，再評估是否透過鄉鎮市調解或訴訟解決。
管委會的好做法
〔推論〕好的管委會會定期公告帳目、會議紀錄公開、重大事項提交區分所有權人會議決議，並主動回應住戶的意見。
（本文建議）住戶也應參與會議與監督，而不是只在出問題時才關心。
〔推論〕本文提供一般性資訊，個別社區的規定以規約與主管機關說明為準。
常見問題
管委會可以自己漲管理費嗎？
〔推論〕重大事項原則應由區分所有權人會議決議，依規約。
管委會一定要公告帳目嗎？
〔官方〕應定期公告收支、保管及運用情形。
管委會可以罰住戶嗎？
〔推論〕應依規約與條例程序，不宜自行處罰。
管委會向誰負責？
〔官方〕應向區分所有權人會議負責。
管委會不做事有罰則嗎？
〔官方〕處一千元以上五千元以下罰鍰並限期改善。
有爭議可以申請調處嗎？
〔官方〕地方政府得組成公寓大廈爭議事件調處委員會。
決議可以違反規約嗎？
〔官方〕不得違反條例、規約或區分所有權人會議決議。